W realizacji procesów inwestycyjnych rzadko dochodzi do sytuacji, w której pierwotna dokumentacja projektowa w pełni wyczerpuje zakres koniecznych do wykonania prac. Można nawet zaryzykować tezę, że nie ma „dokumentacji idealnej”. Pojawienie się tzw. robót dodatkowych jest bardzo częstym zjawiskiem. Dla wykonawcy kluczowe jest jednak odróżnienie technicznej konieczności ich wykonania od prawnej skuteczności żądania zapłaty.

Definicja i zakres robót dodatkowych

Roboty dodatkowe to świadczenia, które nie zostały przewidziane w pierwotnym opisie przedmiotu zamówienia, projekcie budowlanym czy przedmiarze, a których realizacja stała się niezbędna w toku inwestycji.

Należy podkreślić, że możliwość dochodzenia roszczeń za roboty dodatkowe istnieje niezależnie od przyjętego modelu wynagrodzenia:

• wynagrodzenie ryczałtowe: choć co do zasady jest niezmienne (art. 632 § 1 KC), to nie obejmuje prac, które wykraczają poza zakres opisany w dokumentacji będącej podstawą ofertowania;
• wynagrodzenie kosztorysowe: pozwala na łatwiejsze rozliczenie prac nadmiarowych na podstawie faktycznie wykonanych obmiarów (art. 629 KC), jednakże nie wyklucza dodatkowych zakresów, których nie ujęto w kosztorysie ofertowym.

Wystąpienie tzw. robót dodatkowych może nastąpić również w każdym „modelu” umowy o roboty budowalne tj. modelu „buduj” oraz „zaprojektuj i buduj”. W modelu „buduj” źródłem roszczenia są bardzo często błędy projektowe lub nowe żądania inwestora. W przypadku modelu „zaprojektuj i buduj” autorem projektu jest wykonawca, zatem źródłem roszczeń o roboty dodatkowe – punktem odniesienia – jest opis inwestycji, koncepcja, a w przypadku zamówień publicznych będzie to Projekt Funkcjonalno-Użytkowy (PFU).

Procedura dokumentowania – krok po kroku

Brak zachowania ścieżki formalnej jest przyczyną oddalenia powództw o zapłatę za roboty dodatkowe. Aby wyeliminować jak największa liczbę ryzyk na etapie procesu, wykonawca winien wdrożyć określoną praktykę np. wykonawca może realizować następujące działania:

1. Wpis do dziennika budowy. Kierownik budowy/ kierownik robót powinien niezwłocznie odnotować konieczność wykonania prac nieprzewidzianych, wskazując na przyczyny techniczne (np. odmienne warunki gruntowe, błędy w projekcie inwestora).
2. Pisemne zgłoszenie zidentyfikowania robót dodatkowych (oprócz wpisu w dzienniku budowy). Wykonawca powinien zgłosić inwestorowi, że pojawiły się roboty dodatkowe. Takie zgłoszenie powinno zawierać uzasadnienie/ przyczynę wystąpienia robót dodatkowych, a także ich zakres (względnie już na tym etapie, także cenę za ich wykonanie).
3. Sporządzenie tzw. protokołu konieczności (protokołu rozbieżności). Jest to dokument o charakterze technicznym, potwierdzający, że dany zakres prac jest niezbędny do prawidłowego zakończenia inwestycji. Protokół może być podpisany przez inspektora nadzoru inwestorskiego (mającego stosowne umocowanie) oraz przedstawiciela wykonawcy. W protokole można ująć przyczynę wystąpienia robót dodatkowych, zakres tych prac, sposób wyceny i cenę. Często tak przygotowany protokół jest podstawą do podpisania aneksu do umowy.
4. Przedstawienie wyceny i wezwanie do podpisania aneksu. Zgodnie z większością kontraktów budowlanych, zmiany zakresu rzeczowo-finansowego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wykonawca powinien przedstawić kosztorys ofertowy i dążyć do zawarcia aneksu przed przystąpieniem do prac.

Realizacja prac bez aneksu a bezpodstawne wzbogacenie

W praktyce inwestorzy często odmawiają podpisania aneksu „z góry”. Sugerują rozliczenie na koniec budowy lub zmuszają wykonawcę do prac pod groźbą kar za opóźnienie. Wówczas kluczowe stają się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 KC) oraz świadczeniu nienależnym (art. 410 KC i nast.).

Jeśli wykonawca spełnia świadczenie (wykonuje roboty dodatkowe), wiedząc, że nie jest do tego zobowiązany umową, ryzykuje utratę prawa do żądania zwrotu jego wartości. Inwestor może wówczas podnieść zarzut, że wykonawca działał dobrowolnie i świadomie bez podstawy prawnej (bez umowy). Takie podejście jest jednak problematyczne z punktu widzenia wykonawców – nie każdy wykonawca ma możliwość wstrzymania prac i oczekiwania na wykonanie robót dodatkowych przez inwestora. Często wykonanie robót dodatkowych warunkuj kontynuację zakresu podstawowego. Sytuacja wydaje się patowa, a odpowiedź na pytanie „budować czy czekać?” wręcz niemożliwa.

Aby zachować roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za roboty dodatkowe (w tym na drodze sądowej) – nawet bez podpisanego aneksu – wykonawca przed przystąpieniem do prac powinien złożyć oświadczenie o zastrzeżeniu zwrotu spełnionego świadczenia. Pozwala to na późniejsze dochodzenie równowartości wykonanych robót na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, gdyż inwestor uzyskał korzyść majątkową kosztem wykonawcy bez podstawy prawnej.

Sądy powszechne oraz Sąd Najwyższy wielokrotnie stawały po stronie wykonawców w sytuacjach, gdy prace zostały wykonane, a inwestor odmawiał zapłaty zasłaniając się brakiem pisemnego aneksu. Tytułem przykładu:

• Sąd Najwyższy wielokrotnie stwierdził, że w sytuacji, gdy umowa o roboty dodatkowe jest nieważna z powodu niezachowania formy pisemnej, nie stoi to na przeszkodzie zasądzeniu należności na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu – analogicznie orzeczenia te stosuje się do robót budowanych.

• Sądy powszechne również wskazują, że ryczałt nie jest „zaporą” uniemożliwiającą rozliczenie prac, których konieczność wystąpienia nie wynikała z dokumentacji udostępnionej na etapie ofertowania.

Rekomendacje dla wykonawcy

Jeżeli inwestor odmawia podpisania aneksu na roboty dodatkowe, a ich wykonanie jest niezbędne, wykonawca powinien:

1. Zabezpieczyć dowody techniczne (zdjęcia, wpisy w dzienniku budowy, protokoły konieczności).
2. Skierować do inwestora formalne pismo zgłaszające roboty dodatkowe i zawierające oświadczenie o zastrzeżeniu zwrotu spełnionego świadczenia (art. 411 pkt 1 KC).
3. Po zakończeniu prac wystawić fakturę obejmującą wartość bezpodstawnego wzbogacenia inwestora.

Budowa – Proces Inwestycyjny

Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy