4 grudnia 2025 r. weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego, która zmieniła zasady odpowiedzialności solidarnej inwestora za wynagrodzenie podwykonawców. Zmiana dotyczy art. 647¹ KC, który od lat budził wiele emocji stron procesu inwestycyjnego. Nowe przepisy wprowadzają elastyczność, na którą czekali uczestnicy procesu budowlanego tj. na możliwość skrócenia terminu na zgłoszenie sprzeciwu przez inwestora.

Co dokładnie się zmienia i jak wpłynie to na nowe kontrakty?

W dotychczasowym stanie prawnym inwestor miał 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu wobec wykonywania robót przez zgłoszonego podwykonawcę. Termin ten miał charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznaczało to, że nawet jeśli strony chciały przyspieszyć procedurę (np. przy mniejszych inwestycjach lub prostych pracach), musiały czekać na upływ ustawowego miesiąca, aby mieć pewność co do statusu podwykonawcy. Prowadziło to często do nieuzasadnionego przedłużenia procesu inwestycyjnego.

Nowelizacja utrzymuje generalną zasadę, że inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, jeżeli nie zgłosi sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia.

Nowością jest jednak dodanie § 1¹, zgodnie z którym w umowie inwestor i wykonawca (generalny wykonawca) mogą zastrzec krótszy termin na złożenie sprzeciwu.

Jest to ukłon w stronę zasady swobody umów. Dzięki temu rozwiązaniu strony mogą dostosować czas reakcji inwestora do specyfiki konkretnego projektu, co ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego.

Ustawodawca, wprowadzając elastyczność dla inwestora i generalnego wykonawcy, nie zapomniał o ochronie słabszej strony, czyli podwykonawcy. Wprowadzenie krótszego terminu w głównej umowie (inwestor – generalny wykonawca) niesie za sobą konsekwencje dla umów „niższego szczebla”.

Zgodnie z nowym § 1² art. 647¹, termin na złożenie sprzeciwu określony w umowie z podwykonawcą (lub dalszym podwykonawcą) nie może być krótszy od terminu określonego w umowie zawartej między inwestorem a wykonawcą.

Oznacza to, że jeżeli inwestor i generalny wykonawca skrócą termin sprzeciwu np. do 14 dni, to w umowie generalnego wykonawcy z podwykonawcą termin ten również musi wynosić co najmniej 14 dni (lub więcej, np. ustawowe 30). Zapobiega to sytuacji, w której podwykonawca byłby zaskakiwany krótszymi terminami, o których nie wiedział, lub które byłyby dla niego niekorzystne w relacji do głównego kontraktu.

Co z umowami zawartymi przed 4 grudnia 2025 r.?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w przepisach przejściowych. Ustawodawca zdecydował, że do umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji (czyli przed 4 grudnia 2025 r.) stosuje się przepisy w nowym brzmieniu.

Co to oznacza w praktyce dla trwających inwestycji?

• Nowe regulacje (art. 647¹ k.c. w znowelizowanej wersji) wchodzą w życie od razu także dla „starych” umów.
• Strony trwających kontraktów zyskują zielone światło do aneksowania umów i skracania terminów na sprzeciw, jeśli uznają to za korzystne. Wcześniej taka modyfikacja byłaby nieważna.
• Na rynku nie będzie dwutorowości prawnej – wszystkie aktywne kontrakty będą podlegać pod ten sam, bardziej elastyczny reżim prawny.

Podsumowanie

Podsumowując, nowelizacja art. 647¹ k.c. to dobra wiadomość dla branży budowlanej. Możliwość skrócenia czasu niepewności co do akceptacji/sprzeciwu co do podwykonawcy usprawni rozliczenia i postęp prac. Dzięki zastosowaniu nowych przepisów do trwających umów, korzyści z nowelizacji mogą odczuć uczestnicy procesu budowlanego od razu po 4 grudnia 2025 r., bez konieczności czekania na nowe inwestycje.

Lista wpisów – Budowa – Proces Inwestycyjny

Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy