Decyzja o warunkach zabudowy jest podstawą uzyskania pozwolenia na budowę, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia odpowiednie warunki, organ ma obowiązek ustalić warunki zabudowy. Jeśli jednak zamierzenie nie spełnia tych kryteriów, wówczas wójt, burmistrz czy prezydent miasta może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jakie kryteria musisz spełnić, żeby uniknąć odmowy wydania decyzji?

Zasada dobrego sąsiedztwa

Organ wydając decyzję o warunkach zabudowy bazuje na już istniejącej zabudowie i w oparciu o to dokonuje oceny czy wnioskowana zabudowa stanowi kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji. Dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej już na danym terenie, stanowi tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której respektowanie jest przedmiotem weryfikacji organu wydającego decyzję WZ.

Dostęp do drogi publicznej

Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej.  Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć nie tylko bezpośredni dostęp, ale również dostęp przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustalenie odpowiedniej służebności drogowej. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej stanowi wymóg konieczny do spełnienia przez wnioskującego o tzw. WZ’kę.

Wystarczające uzbrojenie terenu

Przez pojęcie uzbrojenia terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, przewody i urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Oczywiście nie jest koniecznym istnienie lub możliwość istnienia wszystkich wymiennych elementów łącznie. Jak orzekł bowiem WSA w Gdańsku w jednym ze swoich wyroków „Określenie natomiast, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji.” (wyrok WSA w Gdańsku z 28.02.2024 r. sygn. II SA/Gd 651/23).

Teren nie wymaga odrolnienia

Teren, na którym inwestor planuje budowę, nie powinien wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Pojęcia „terenu” nie należy jednak utożsamiać z pojęciem działki ewidencyjnej. Co w tej kwestii istotne – możliwym jest  wystąpienie o warunki zabudowy jedynie dla określonego fragmentu działki ewidencyjnej.

Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach zabronionych

Za obszary zabronione w rozumieniu tego kryterium ustawodawca uznaje obszary w stosunku, do których ustanowiono zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi oraz strefy kontrolowane wyznaczone po obu stronach gazociągu bądź rurociągu.

Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Decyzja powinna być zgodna także z wszelkimi innymi przepisami ustanawiającymi ograniczenia w zabudowie nieruchomości, w tym z aktami prawa miejscowego. Dotyczy to głównie przepisów dotyczących zabytków, gruntów rolnych i leśnych, wód czy dróg oraz ochrony środowiska.

Podsumowanie

Organ wydaje decyzję, która zatwierdzi projekt budowlany i udzieli pozwolenia na budowę, na podstawie wymaganych przez prawo dokumentów. Jeśli informacje zawarte dokumentach spełnią wszystkie wynikające z prawa przesłanki, organ uwzględni wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.  Bardzo ważna jest weryfikacja dokumentacji dotyczącej zamierzenia pod kątem spełnienia kryteriów wskazanych przez ustawodawcę. Wszelkie błędy na etapie składania wniosku lub niedopatrzenia dotyczące przepisów mogą bowiem skutkować odmową wydania decyzji.

Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy

Więcej o postępowaniu administracyjnym w budowlanym procesie inwestycyjnym