10 maja 2026 r. opublikowano projekt kolejnej nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (UD361). Projekt przewiduje szereg zmian, które (jak poprzednie nowelizacje) mają zwiększyć ochronę nabywców oraz zwiększyć transparentność działalności deweloperów.

Jak wynika z uzasadnienia projektu, mimo obowiązywania obecnej ustawy deweloperskiej nadal występują problemy związane m.in. z ograniczoną przejrzystością rynku, trudnościami w dochodzeniu roszczeń z rękojmi, niejednolitym sposobem prezentowania ofert sprzedaży oraz praktyką likwidowania spółek celowych po zakończeniu inwestycji.

Koniec z likwidacją spółek celowych zaraz po sprzedaży mieszkań

Jedną z najistotniejszych zmian jest ograniczenie możliwości likwidowania spółek realizujących inwestycje mieszkaniowe przed upływem okresu rękojmi. Projekt przewiduje, że w przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność za wady nieruchomości będzie przechodziła na wspólników po rozwiązaniu spółki. Z kolei rozwiązanie prostej spółki akcyjnej oraz spółki akcyjnej będzie możliwe dopiero po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności lokalu lub domu na nabywcę.

Zakaz podwyższania ceny mieszkania po podpisaniu umowy

Projekt przewiduje również ustawowy zakaz waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy deweloperskiej. W praktyce oznacza to, że deweloper nie będzie mógł podnosić ceny mieszkania z powodu wzrostu kosztów inwestycji czy zmian sytuacji rynkowej. W uzasadnieniu podkreślono, że ryzyko zmian kosztów realizacji inwestycji powinno obciążać profesjonalny podmiot prowadzący działalność deweloperską, a nie konsumenta.

Nowe obowiązki informacyjne deweloperów

Nowelizacja rozszerza również zakres informacji, które deweloper będzie musiał publikować na swojej stronie internetowej. Obowiązkowe ma być m.in. udostępnianie rzutów mieszkań z powierzchnią poszczególnych pomieszczeń oraz informacji o pomieszczeniach przynależnych. Oprócz tego ustawodawca przewiduje obowiązek wyraźnego oznaczania wizualizacji oraz zdjęć, które nie przedstawiają rzeczywistej inwestycji. Jeżeli obraz został wygenerowany komputerowo albo pochodzi z innego przedsięwzięcia deweloperskiego, deweloper będzie musiał zamieścić stosowną informację.

Zmiany przy odbiorach mieszkań

Projekt zakłada także modyfikację procedury odbioru lokali mieszkalnych. Odbiór będzie musiał odbywać się obowiązkowo w obecności dewelopera lub jego przedstawiciela. Nabywca uzyska natomiast możliwość przekazania listy wad także po odbiorze – w terminie 14 dni, również drogą elektroniczną. Według projektodawcy rozwiązanie to ma umożliwić kupującym skorzystanie z pomocy ekspertów technicznych i dokładniejszą ocenę stanu lokalu przed ostatecznym zgłoszeniem wad.

Większa kontrola nad deweloperami i Portal DOM

Projekt przewiduje również rozszerzenie funkcjonowania Portalu DOM, który ma gromadzić dane dotyczące działalności deweloperów oraz realizowanych inwestycji mieszkaniowych. W portalu mają pojawiać się informacje m.in. o:

• opóźnieniach inwestycji,
• upadłościach deweloperów,
• decyzjach UOKiK,
• samowolach budowlanych,
• zaległościach wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
• odstąpieniach od umów przez nabywców.

Jak wskazano w uzasadnieniu, celem zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku mieszkaniowego oraz umożliwienie nabywcom łatwiejszej weryfikacji wiarygodności deweloperów przed zakupem mieszkania.

Kierunek zmian na rynku pierwotnym

Projekt pokazuje wyraźny kierunek dalszych zmian na rynku deweloperskim – ustawodawca konsekwentnie wzmacnia pozycję nabywców oraz zwiększa zakres odpowiedzialności deweloperów – organizacyjnej i finansowej.

ustawa deweloperska – Proces Inwestycyjny

Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy