11 czerwca 2026 r. zakończył się proces legislacyjny kolejnej nowelizacji reformy planowania przestrzennego. Nowelizacja obejmuje zarówno zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i w przepisach wdrażających reformę planowania przestrzennego z 2023 r. Część rozwiązań ma charakter techniczny, jednak kilka z nich będzie miało istotne znaczenie dla inwestorów oraz praktyki prowadzenia procesów inwestycyjnych.
Dłuższy czas na uchwalenie planów ogólnych
Najważniejszą zmianą jest przesunięcie terminu wygaśnięcia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz terminu uchwalenia planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. W praktyce oznacza to wydłużenie okresu przejściowego reformy planistycznej i dodatkowy czas dla gmin na przygotowanie nowych dokumentów planistycznych. Dla inwestorów zmiana ta ma szczególne znaczenie z uwagi na ryzyko wystąpienia luki planistycznej oraz ograniczeń w możliwości prowadzenia procedur inwestycyjnych po utracie mocy dotychczasowych studiów.
Zmiany dotyczące gruntów rolnych i leśnych
Projekt przewiduje również wydłużenie z 60 do 120 dni terminu na wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych. Jednocześnie wprowadzono zasadę tzw. milczącej zgody – brak stanowiska organu w ustawowym terminie będzie oznaczał akceptację wniosku.
Rozwiązanie to ma ograniczyć przewlekłość procedur uzgodnieniowych. W praktyce często prowadziła do wielomiesięcznych opóźnień inwestycyjnych, szczególnie w przypadku terenów wymagających wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej.
Ograniczenie funkcji WZ do rzeczywistych inwestorów
Projekt nowelizacji (UD316) wprowadza dodatkowe ograniczenie polegające na tym, że o wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie mógł wystąpić wyłącznie podmiot dysponujący prawem do nieruchomości na cele budowlane. Rozwiązanie to ma przeciwdziałać dotychczasowej praktyce składania wniosków o WZ wyłącznie w celu podniesienia wartości nieruchomości lub „sprawdzenia” potencjału inwestycyjnego działki.
Dłuższe obowiązywanie specustawy mieszkaniowej
Projekt wydłuża również okres obowiązywania ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z proponowanymi przepisami ustawa ma obowiązywać do 1 września 2026 r. Oznacza to utrzymanie możliwości realizowania inwestycji mieszkaniowych w uproszczonym trybie jeszcze przez kolejny okres przejściowy.
Większa elastyczność przy Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych
Projekt przewiduje także istotne zmiany dotyczące Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). Zgodnie z nowymi rozwiązaniami inwestor będzie mógł realizować w ramach inwestycji uzupełniającej również obiekty służące szerszym potrzebom gminy, nawet jeśli nie są one bezpośrednio związane z inwestycją główną. Dotyczy to m.in. infrastruktury drogowej, terenów zielonych czy obiektów oświatowych.
Doprecyzowano również, że ZPI może obejmować nie tylko teren inwestycji głównej i uzupełniającej, ale także inne obszary funkcjonalnie związane z przedsięwzięciem. Jednocześnie przewidziano uproszczenie polegające na tym, że inwestycji możliwej do realizacji na podstawie obowiązującego planu miejscowego nie trzeba będzie obejmować samym ZPI.
Większe uprawnienia gmin i krótsze terminy procedowania
Projekt przyznaje radzie gminy możliwość wycofania zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI aż do momentu zawarcia umowy urbanistycznej. Zwiększa to wpływ samorządu na przebieg procedury i wzmacnia pozycję negocjacyjną gminy.
Jednocześnie projekt wprowadza rozwiązania mające przyspieszyć procedowanie planów inwestycyjnych. Rada gminy ma mieć 2 miesiące na uchwalenie ZPI od momentu przedłożenia projektu. Takie same, dwumiesięczne terminy przewidziano dla wojewódzkich sądów administracyjnych oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego na rozpoznawanie skarg dotyczących ZPI.
Rejestr Urbanistyczny
Jednym z istotnych elementów reformy planowania przestrzennego jest wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, który został uruchomiony 1 lipca 2026 r. Jest to ogólnopolski, bezpłatny system teleinformatyczny zapewniający dostęp do informacji i danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Gromadzone są w nim m.in.
- akty planowania przestrzennego,
- dokumenty sporządzane w toku procedur planistycznych,
- raporty z konsultacji społecznych,
- decyzje administracyjne oraz
- dane przestrzenne.
Rejestr ma ułatwić inwestorom, mieszkańcom i organom administracji szybki dostęp do aktualnych i wiarygodnych informacji dotyczących zagospodarowania przestrzennego.
Od 1 października 2026 r. Rejestr Urbanistyczny stanie się centralnym miejscem udostępniania informacji planistycznych, a użytkownicy zyskają także możliwość korzystania z systemu powiadomień o zmianach w wybranych obszarach. Tym samym, tylko do 30 września 2026 r. gminy i inne właściwe organy będą sukcesywnie uzupełniać system o dane, a informacje planistyczne nadal będą publikowane również w Biuletynach Informacji Publicznej
Znaczenie zmian dla rynku inwestycyjnego
Nowe przepisy nie zmieniają zasadniczego kierunku reformy planowania przestrzennego, ale wyraźnie łagodzą tempo jej wdrażania. Wydłużenie okresów przejściowych oraz uproszczenia proceduralne mają ograniczyć ryzyko destabilizacji rynku inwestycyjnego i umożliwić gminom sprawniejsze przygotowanie nowych dokumentów planistycznych.
Podsumowanie:
- Od 1 lipca 2026 r. – weszła w życie większość nowych regulacji, w tym przede wszystkim zmiany dotyczące Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI), wydłużenie obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r., przedłużenie obowiązywania specustawy mieszkaniowej oraz większość przepisów usprawniających procedury planistyczne.
- Od 1 września 2026 r. zaczną obowiązywać przepisy dotyczące wydłużenia do 120 dni terminu na wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych oraz wprowadzenia zasady tzw. milczącej zgody. Tego dnia upłynie również nowy termin na uchwalenie przez gminy planów ogólnych.
- Od 1 października 2026 r. wejdą w życie przepisy związane z pełnym funkcjonowaniem Rejestru Urbanistycznego. Do tego czasu projekty aktów planowania przestrzennego i pozostałe dokumenty planistyczne nadal będą udostępniane w Biuletynie Informacji Publicznej.
- Od 1 stycznia 2027 r. zaczną obowiązywać nowe regulacje dotyczące możliwości wydania decyzji WZ na rzecz podmiotu posiadającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Postępowanie administracyjne w inwestycyjnym procesie budowlanym
