Dla wykonawców realizujących inwestycje w reżimie Prawa zamówień publicznych (PZP) jeden z najbardziej kluczowych momentów to etap końcowego odbioru robót. Bardzo często zdarza się, że zamawiający publiczni próbują uzależniać podpisanie protokołu odbioru – a co za tym idzie, zapłatę wynagrodzenia i rozpoczęcie biegu terminów gwarancji – od całkowitego braku jakichkolwiek, nawet najdrobniejszych wad. Czy inwestor ma prawo żądać „odbioru bezusterkowego”? Jak w takich sytuacjach kształtuje się początek biegu okresu gwarancyjnego? Odpowiedzi na te pytania dostarcza ugruntowane orzecznictwo sądów powszechnych oraz najnowsze wyroki Krajowej Izby Odwoławczej (KIO).
Odbiór bezusterkowy a przepisy prawa
W praktyce procesu budowlanego wielu inwestorów traktuje odbiór robót jako swój przywilej i instrument nacisku, a nie jako ustawowy obowiązek. Tymczasem, zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego, podstawowym obowiązkiem inwestora (poza przekazaniem terenu budowy i dostarczeniem projektu) jest odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Obowiązek ten ma charakter nadrzędny i nie jest uzależniony od „nastawienia inwestora”.
Z punktu widzenia orzecznictwa kluczowy jest podział wad na istotne i nieistotne. Sąd Najwyższy (np. w wyroku z 7 marca 2013 r., sygn. akt II CSK 476/12) wielokrotnie wskazywał, że odmowa odbioru jest uzasadniona wyłącznie w przypadku, gdy wady mają charakter istotny. Wady istotne to takie, które czynią obiekt niezdatnym do umówionego użytku lub świadczą o wykonaniu robót w sposób wyraźnie sprzeciwiający się umowie (roboty zostały wykonane niezgodnie z projektem i/lub zasadami wiedzy technicznej).
Jeżeli wady mają charakter nieistotny (np. drobne wady estetyczne, niewyłączające możliwości normalnego korzystania z budynku), inwestor nie ma prawa odmówić odbioru. Powinien podpisać protokół odbioru, w którym wyliczy stwierdzone wady. To z kolei stanowić będzie podstawę do żądania ich usunięcia w ramach rękojmi lub gwarancji (wybór danego reżimu odpowiedzialności jest prawem inwestora).
Postanowienia umowne, które uzależniają wypłatę wynagrodzenia lub sam fakt odbioru robót od sporządzenia „bezusterkowego” protokołu, są traktowane w orzecznictwie jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane, a w konsekwencji – nieważne (tak m.in. orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie odpowiednio w wyrokach z dnia 3 sierpnia 2017 r. (sygn. I ACa 689/16) oraz z dnia 28 stycznia 2016 r. (sygn. akt I ACa 253/15).
Bieg gwarancji jakości w świetle najnowszego wyroku KIO
Problem „odbiorów bezusterkowych” często pojawia się w kontekście początku biegu okresu odpowiedzialności wykonawcy z tytułu gwarancji i rękojmi. Zamawiający publiczni chętnie wprowadzają do Specyfikacji Warunków Zamówienia (SWZ) klauzule opóźniające start tych terminów.
Powyższa problematyka była przedmiotem jednego z rozstrzygnięć KIO – wyroku z 28 kwietnia 2025 r. (sygn. akt: KIO 1191/25). W tej sprawie wykonawca zaskarżył wzór umowy przygotowany przez Zamawiającego. Zamawiający zawarł w Ogólnych Warunkach Kontraktowych (OWKU) bardzo rygorystyczne postanowienia tj.:
- uzależnił dokonanie odbioru końcowego od swojego uznania, w przypadku wykrycia usterek nieistotnych, grożąc jednocześnie karami umownymi.
- wskazał, że okres odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi i gwarancji rozpoczyna bieg dopiero od dnia podpisania protokołu odbioru końcowego „bez wad”.
Wykonawca argumentował przed Izbą, że tego typu klauzule są niezgodne z prawem. Odmowa odbioru inwestycji w sytuacji ujawnienia drobnych wad jest uchybieniem obowiązkowi współdziałania wierzyciela (art. 354 k.c. i art. 431 Pzp) oraz narusza art. 647 k.c., który kategorycznie nakazuje inwestorowi odbiór obiektu.
Krajowa Izba Odwoławcza przyznała rację wykonawcy, uwzględniając ten zarzut, a tym samym przyjmując niejako dorobek orzecznictwa sądów powszechnych. KIO nakazała zamawiającemu publicznemu zmianę treści wzoru umowy. Zgodnie z wyrokiem KIO:
- końcowy odbiór robót nie może być uzależniony od bezusterkowego odbioru, jeśli wady są nieistotne i nie wpływają na możliwość oddania obiektu do użytkowania.
- okres odpowiedzialności za wady z tytułu rękojmi i gwarancji musi rozpoczynać swój bieg od dnia podpisania przez strony protokołu odbioru końcowego (a nie dopiero od dnia usunięcia wszystkich usterek i podpisania protokołu „bez wad”).
Co to oznacza dla wykonawców w praktyce?
Powyższe regulacje i orzecznictwo stanowią dla wykonawców praktyczną wskazówkę jak działać, zarówno na etapie postępowania o udzielenie zamówienia, jak i podczas samej realizacji zamówienia tj.:
1. Reakcja na etapie SWZ.
Jeśli w projekcie umowy znajdują się postanowienia uzależniające „start” gwarancji lub zapłatę od odbioru bezusterkowego, wykonawca ma prawo wnieść odwołanie do KIO. Wobec już wydanych orzeczeń KIO istnieje wysokie prawdopodobieństwo., że KIO nakaże zmianę postanowień naruszających równowagę stron. Wówczas na etapie realizacji zamówienia problem nie wystąpi.
2. Możliwość odbioru jednostronnego.
Jeżeli zamawiający bezprawnie odmawia podpisania protokołu odbioru z powodu wad nieistotnych (często traktując to jako formę szantażu), wykonawca – po uprzednim, formalnym wezwaniu inwestora do stawiennictwa na placu budowy i odbioru robót – ma prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru robót. Taki jednostronny protokół staje się pełnoprawną podstawą do wystawienia faktury końcowej.
Podsumowując, dążenie zamawiającego do uzyskania bezusterkowego obiektu jest zrozumiałe. Nie może się ono jednak odbywać ze szkodą dla płynności finansowej wykonawcy oraz kosztem sztucznego wydłużania okresu gwarancyjnego. Wady nieistotne należy naprawiać właśnie w ramach procedur gwarancyjnych. Ich bieg powinien rozpoczynać się z dniem dokonania (choćby z usterkami) odbioru inwestycji.
Więcej na temat gwarancji
Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy
