13 lutego 2026 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe przepisy jednoznacznie porządkują zasady ustalania powierzchni użytkowej oraz kalkulowania ceny lokali i domów na rynku pierwotnym. Zmiana ta kończy wieloletnie spory interpretacyjne dotyczące metrażu nieruchomości oferowanych przez deweloperów. Co więcej jej systemowy charakter wpłynie bezpośrednio na treść umów deweloperskich i rezerwacyjnych.

Jednolity sposób liczenia metrażu i ceny tylko według Polskiej Normy

Nowe przepisy przesądzają, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego musi być ustalana wyłącznie zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Tym samym ustawodawca wykluczył możliwość dowolnego wyboru metody obmiaru przez dewelopera.  Praktyka stosowania różnych standardów pomiarowych w zależności od zapisów umownych lub materiałów marketingowych nie będzie już dopuszczalna.

Cena powiązana bezpośrednio z powierzchnią użytkową

Nowelizacja wprowadza również zasadę, zgodnie z którą cenę lokalu lub domu należy określić jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz ceny za jeden metr kwadratowy tej powierzchni. Oznacza to, że deweloper nie może posługiwać się dodatkowymi, umownymi kategoriami powierzchni ani alternatywnymi mechanizmami kalkulowania ceny. Metraż użytkowy staje się jedynym punktem odniesienia dla ustalenia wynagrodzenia, co istotnie zwiększa przejrzystość ofert i ułatwia ich porównywanie.

Zastosowanie nowych zasad do przyszłych umów

Ustawa znajduje zastosowanie do umów deweloperskich, umów zobowiązujących oraz umów rezerwacyjnych zawieranych od dnia jej wejścia w życie, a więc od 13 lutego 2026 r. Umowy zawarte wcześniej pozostają oceniane według dotychczasowych przepisów. W praktyce oznacza to konieczność pilnej aktualizacji wzorców umownych, prospektów informacyjnych oraz dokumentacji sprzedażowej przez deweloperów działających na rynku pierwotnym.

Jakie znaczenie ma jednolity sposób liczenia metrażu i ceny dla uczestników rynku?

Wprowadzone regulacje wzmacniają pozycję nabywcy poprzez ograniczenie asymetrii informacyjnej i eliminację niejednolitych praktyk rynkowych. Jednocześnie nakładają na deweloperów obowiązek pełnej spójności pomiędzy dokumentacją projektową, ofertą handlową i treścią umowy. Od 13 lutego 2026 r. metr kwadratowy powierzchni użytkowej, liczony według jednolitej normy technicznej, staje się nie tylko parametrem technicznym, lecz także kluczowym elementem konstrukcji prawnej umowy deweloperskiej.

Więcej informacji dla deweloperów

Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy