W umowach deweloperskich często znajdują się postanowienia, które przewidują obowiązek zapłaty przez dewelopera na rzecz nabywcy kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu prawa własności lokalu. Jednocześnie, często celowo, pomija się postanowienia pozwalające nabywcy żądać odszkodowania przewyższającego wysokość takiej kary. Czy taki zapis, który wyłącza albo ogranicza nabywcom możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, można uznać za klauzulę niedozwoloną w rozumieniu art. 385³ pkt 2 k.c.? Odpowiada na nie ostatnio wydana uchwała Sądu Najwyższego.

Uchwała SN sygn. III CZP 22/25 – kluczowe stanowisko

Sąd Najwyższy w ostatnim czasie zajął się istotnym pytaniem prawnym, które dotyczy zapisów w umowie deweloperskiej. Czy już samo pominięcie w umowie deweloperskiej w postanowieniu o zastrzeżeniu na rzecz konsumenta od dewelopera kary umownej uprawnienia do żądania odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi klauzulę abuzywną? W odpowiedzi na tak sformułowane zagadnienie, uchwałą z dnia 31.10.2025 r. stwierdził, że:

• W razie wątpliwości postanowienie umowy deweloperskiej, zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 2 zdanie drugie k.c.), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne.
• Postanowienie, o którym mowa w punkcie 1, jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.

W konsekwencji powyższego orzeczenia nabywca lokalu – konsument – może domagać się odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, jeżeli:

• umowa nie przewiduje takiej możliwości,
• zastrzeżona kara jest zbyt niska,

Co to oznacza w praktyce?

1. Adekwatność kary umownej

Kara umowna powinna odzwierciedlać ryzyko i potencjalną szkodę wynikającą z opóźnienia. Przewidziana w umowie jedynie symboliczna kwota (np. 1 zł za dzień opóźnienia albo 0,01 % wartości lokalu na dzień), może zostać zakwalifikowana jako „rażąco niska” kara.  W takiej sytuacji brak możliwości dochodzenia przez nabywcę odszkodowania ponad tę karę, może zostać uznany za nieuczciwe ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem konsumenta. Za Sądem Najwyższym należy wskazać, że  „okoliczność, że deweloper wykorzystuje na niekorzyść konsumenta pewną korelację między zastrzeżeniem kary umownej a prawem do dochodzenia dalej idącego odszkodowania, sprawia, że takie postanowienie umowne jest co najmniej, by tak rzec, podejrzane”.

1. Prawo do odszkodowania uzupełniającego

W polskim prawie kara umowna nie wyłącza automatycznie możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego kwotę kary. Konsument może żądać więcej, ile szkoda rzeczywiście przekroczyła wysokość kary. SN potwierdził, że umowa nie może w sposób niedozwolony pozbawiać konsumenta tej możliwości.  Niedopuszczalne są  w szczególności klauzule „maksymalizacji” odszkodowania tylko do kary umownej.

Wnioski

Wskazać trzeba, że deweloperzy powinni bardzo starannie przemyśleć kwestie dotyczące uprawnienia nabywcy do żądania kary umownej.  Zbyt niska kara może bowiem prowadzić do uznania przewidującego ją zapisu za klauzulę niedozwoloną. Szczególną ostrożność należy zachować przy karach bardzo niskich. Deweloper musi wtedy pamiętać o tym, aby umowa przewidywała również możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość.

Nabywcy zaś powinni weryfikować umowę. Jeśli okaże się, że kara jest ustalona w sposób ewidentnie zaniżony, a umowa wyłącza prawo do odszkodowania ponad karę,  mogą mieć podstawy do podważenia takiego zapisu jako klauzuli niedozwolonej.

Więcej na temat kary umownej: tutaj

Zapewniamy obsługę prawną budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy