Zakończenie budowy obiektu nie oznacza jeszcze, że można legalnie z niego korzystać. Aby użytkowanie było zgodne z prawem, konieczne jest spełnienie określonych procedur. W praktyce inwestorzy często mylą zawiadomienie o zakończeniu budowy z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Choć obie procedury dotyczą formalnego zakończenia procesu budowlanego, różnią się zakresem, wymaganiami i konsekwencjami.

Zgłoszenie zakończenia budowy – kiedy wystarcza?

W większości przypadków wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy. Dotyczy to przede wszystkim budynków jednorodzinnych, niewielkich obiektów gospodarczych, garaży, budynków letniskowych czy zabudowy zagrodowej. Jeśli inwestycja została zrealizowana zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i nie wymaga pozwolenia na użytkowanie, wystarczy zgłoszenie zakończenia budowy do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Organ ma 14 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, inwestor może rozpocząć użytkowanie obiektu (tzw. milcząca zgoda).

Warunkiem skutecznego zgłoszenia jest załączenie wszystkich wymaganych dokumentów, w tym m.in.:

• oświadczenia kierownika budowy o zgodności wykonania z projektem,
• dziennika budowy,
• protokołów odbioru instalacji,
• w razie potrzeby — geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Pozwolenie na użytkowanie – kiedy obowiązkowe?

 Wniosek o pozwolenie na użytkowanie należy złożyć, gdy:

• obiekt należy do kategorii, dla której takie pozwolenie jest obligatoryjne (np. większe obiekty użyteczności publicznej, obiekty przemysłowe, centra handlowe),
• inwestor wprowadził istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego,
• inwestycję realizowano w oparciu o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,
• inwestor sam zdecyduje się na taką procedurę, np. ze względu na bezpieczeństwo prawne.

Wniosek należy złożyć do organu nadzoru budowlanego po zakończeniu robót, ale przed rozpoczęciem użytkowania. W przeciwieństwie do zgłoszenia, tutaj nie obowiązuje milcząca zgoda — użytkowanie może się rozpocząć dopiero po przeprowadzeniu kontroli i wydaniu pozytywnej decyzji administracyjnej. Kontrola sprawdza zgodność budynku z projektem i przepisami techniczno-budowlanymi.

Konsekwencje nielegalnego użytkowania

Użytkowanie obiektu bez zawiadomienia o zakończeniu budowy lub bez uzyskania wymaganego pozwolenia jest nielegalne. Zgodnie z art. 59 ust. 1 Prawa budowlanego, inwestor może zostać ukarany grzywną, a nadzór budowlany może nakazać wstrzymanie użytkowania oraz wszcząć postępowanie legalizacyjne. To z kolei może się wiązać z obowiązkiem wniesienia opłaty legalizacyjnej, która w przypadku większych obiektów sięga nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

W skrajnych przypadkach np. gdy budynek zagraża życiu lub zdrowiu, nadzór może nałożyć obowiązek rozbiórki lub wstrzymać dostęp do obiektu.

Warto też pamiętać, że nielegalne użytkowanie wpływa na odpowiedzialność cywilną i ubezpieczeniową – ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, a sprzedaż nieruchomości może być utrudniona.

Podsumowanie

 Różnica między zawiadomieniem o zakończeniu budowy a pozwoleniem na użytkowanie tkwi w procedurze i obowiązkach inwestora. W przypadku prostych inwestycji wystarczy zgłoszenie i oczekiwanie 14 dni na sprzeciw organu. Z kolei dla bardziej złożonych lub niestandardowych budynków konieczne jest jednak uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Niewłaściwe zastosowanie procedury zawiadomienia o zakończeniu budowy w miejsce procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie może pociągać za sobą istotne konsekwencje prawne oraz finansowe.

Lista wpisów – uzytkowanie – Proces Inwestycyjny

Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy