Decyzja o pozwoleniu na budowę jest decyzją administracyjną o charakterze indywidualnym, skierowaną do konkretnego inwestora. W prawie administracyjnym co do zasady obowiązuje zakaz sukcesji publicznoprawnej. Zakaz ten oznacza, że niedopuszczalne jest automatyczne przejęcie przez inny podmiot praw i obowiązków wynikających z aktu administracyjnego, nawet jeśli doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości objętej inwestycją. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 27 września 2018 r. (II SA/Sz 435/18), „decyzja o pozwoleniu na budowę nie może być zatem przeniesiona w drodze cywilnoprawnej, nawet jeżeli przeniesiono prawo własności do nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana”. Jednym z wyjątków od ogólnego zakazu sukcesji administracyjnoprawnej jest jednak art. 40 ustawy – Prawo budowlane.
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę – procedura art. 40 Prawa budowlanego
Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona na inny podmiot, jeśli zostaną spełnione trzy warunki:
- nowy inwestor złoży wniosek o przeniesienie,
- dotychczasowy inwestor wyrazi zgodę na piśmie,
- nowy inwestor przyjmie warunki określone w pierwotnej decyzji.
Co ważne – przeniesienie decyzji nie powoduje zmiany jej treści ani ponownej oceny merytorycznej — organ administracyjny jedynie weryfikuje formalne przesłanki.
Sukcesja uniwersalna w ramach przekształceń i łączenia spółek
Zupełnie inaczej należy ocenić sytuację, gdy dochodzi do przekształcenia lub połączenia spółek handlowych. W takich przypadkach mamy do czynienia z sukcesją uniwersalną, czyli wstąpieniem następcy prawnego w ogół praw i obowiązków spółki przejmowanej lub przekształcanej. W praktyce oznacza to, że w przypadku fuzji lub przekształcenia spółki, pozwolenie na budowę przechodzi na nowy podmiot automatycznie, bez konieczności składania wniosku o jego przeniesienie.
Spółka cywilna i ograniczenia sukcesji
Odrębną sytuacją są przekształcenia i działania spółek cywilnych, które — jako podmioty nieposiadające osobowości prawnej — nie mogą same być stronami decyzji administracyjnych. W tym przypadku stronami postępowania są zawsze wspólnicy, a nie spółka cywilna jako taka. W konsekwencji, przekształcenie spółki cywilnej w spółkę prawa handlowego wymaga szczególnej ostrożności — nie można tu mówić o pełnej sukcesji prawnoadministracyjnej. Często konieczne będzie formalne przeniesienie decyzji, zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego.
Znaczenie dla inwestora i ryzyka przy sprzedaży inwestycji
Brak formalnego przeniesienia decyzji oznacza brak możliwości kontynuacji budowy, odbioru obiektu czy legalnego użytkowania. Organ nie ma prawa ponownie oceniać decyzji o pozwoleniu na budowę, ale może odmówić jej przeniesienia, jeśli nie zostały spełnione przesłanki formalne (np. brak zgody dotychczasowego inwestora, brak prawa do dysponowania gruntem).
Podsumowanie
Decyzja o pozwoleniu na budowę nie podlega przeniesieniu w drodze umowy cywilnoprawnej — wymaga to przeprowadzenia odrębnego postępowania administracyjnego zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego. Wyjątkiem są sytuacje sukcesji uniwersalnej, takie jak przekształcenia spółek prawa handlowego, które skutkują automatycznym przejściem decyzji na spółkę sukcesorkę. W każdym przypadku należy jednak dokładnie przeanalizować charakter transakcji oraz strukturę właścicielską inwestora, by nie narazić się na wstrzymanie procesu inwestycyjnego lub odpowiedzialność za prowadzenie robót budowlanych bez wymaganych uprawnień.
