Nowe obowiązki deweloperów zostały wprowadzone wraz z kwietniową nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Prezydent podpisał ustawę, która nakłada na deweloperów szereg nowych wymogów informacyjnych.

Ustawa nakłada na deweloperów nowe obowiązki dotyczące informowania o inwestycjach mieszkaniowych.  Najważniejsza zmiana to wymóg prowadzenia przez dewelopera  – od startu sprzedaży aż do jej zakończenia – własnej strony internetowej z aktualnymi informacjami o ofercie. Deweloper będzie musiał podawać jej adres w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.

Deweloper musi opublikować na swojej stronie m.in.:

• część ogólną prospektu informacyjnego,
• dane kontaktowe i adres dewelopera,
• lokalizację realizowanej inwestycji,
• dokładne ceny nieruchomości oferowanych do sprzedaży.

Nowe obowiązki deweloperów dotyczące przejrzystości cen

Deweloperzy zgodnie z nowelizacją będą musieli ujawniać:

• cenę za metr kwadratowy każdego lokalu,
• pełną cenę nieruchomości,
• wysokość kosztów dodatkowych (np. komórki lokatorskiej, miejsca postojowego) wraz z VAT.

Śledzenie zmian cen

Kolejną nowością jest obowiązek dokumentowania przez dewelopera historii zmian cen. Każdą zmianę w zakresie cen lub dodatkowych świadczeń deweloper będzie musiał opublikować na swojej stronie wraz z datą jej wprowadzenia. Co więcej, wcześniej wprowadzone dane muszą pozostać dostępne. Ma to umożliwić konsumentom śledzenie polityki cenowej dewelopera w odniesieniu do interesującej ich inwestycji, w określonym czasie.

Ceny muszą się zgadzać

Jeśli cena na stronie internetowej będzie różnić się od tej zaproponowanej przy zawarciu umowy, nabywca zgodnie z nowymi przepisami będzie miał prawo do żądania sprzedaży po cenie dla niego najkorzystniejszej – czyli najniższej z nich. Nieścisłości w tym zakresie mogą więc oznaczać realne straty dla dewelopera.

 Codzienne raporty do rządu

Deweloperzy od momentu wejścia w życie ustawy (czyli od 11.07.2025 r.) będą mieli obowiązek codziennego przekazywania danych o ofertach i cenach ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji (obecnie: Ministrowi Cyfryzacji). Przekazane w ten sposób dane będą następnie publikowane na ogólnodostępnym portalu. Brak raportowania może zostać uznany za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, a w konsekwencji – może skutkować odpowiedzialnością dewelopera przed UOKiK.

Niestety brak jest jeszcze wytycznych w jaki sposób dane należy przekazywać. Informacje od deweloperów prawdopodobnie będą publikowane na rządowej stronie dane.gov.pl.

 Okres przejściowy

Dla inwestycji,  których sprzedaż rozpoczęła się jeszcze przed wejściem w życie ustawy (czyli przed 11.07.2025 r.), deweloperzy mają 2 miesiące na wdrożenie zmian – ale tylko w stosunku do lokali, których jeszcze nie sprzedali.  W przypadku sprzedaży rozpoczętej po wejściu w życie nowelizacji obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej i raportowania o cenach będzie ciążył na deweloperze od momentu rozpoczęcia sprzedaży do momentu sprzedaży ostatniej oferowanej nieruchomości.

Podsumowanie

Jakkolwiek zgłaszane wcześniej postulaty rządu i konsumentów co do „ujawnienia” cen mieszkań można postrzegać za słuszne, tak w rzeczywistości „jawność cen” w mojej ocenie miała miejsce już wcześniej. Ostatnia nowelizacja zmierza raczej do zwiększenia transparentności w kwestii cen, a nie do jej zrewolucjonizowania. Nowelizacja ustawy z kwietnia 2025 r. bez wątpienia wprowadza nieco zamieszania, ale w zamieszaniu tym będą musieli odnaleźć się deweloperzy. To na nich bowiem ustawodawca nakłada  nowe, stricte techniczne i organizacyjne obowiązki, których niedopełnienie może mieć poważne konsekwencje prawne i finansowe.

Więcej na temat obowiązków dewelopera:  obowiązki deweloper – Proces Inwestycyjny

Potrzebujesz wsparcia prawnego? Obsługa budowlanego procesu inwestycyjnego – Bieluk i Partnerzy