Rozpoczęcie sprzedaży to kluczowy etap w procesie budowlanym, który wymaga od dewelopera wywiązania się z obowiązków, które nakłada na niego ustawa deweloperska. Ma to  służyć zapewnieniu transparentności sprzedaży, a przede wszystkim ochronie interesów nabywców.

Definicja rozpoczęcia sprzedaży

Zgodnie z nową ustawą deweloperską, rozpoczęcie sprzedaży oznacza publiczne ogłoszenie informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego i o gotowości do zawierania umów deweloperskich i innych wskazanych wprost przez ustawodawcę (np.: umów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę).

Ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży

W momencie, gdy wszystkie niezbędne dokumenty są przygotowane, a inwestycja uzyskała wszystkie wymagane pozwolenia, deweloper może ogłosić rozpoczęcie procesu sprzedaży. Ogłoszenie to powinno zawierać:

• szczegóły dotyczące oferowanych lokali, takie jak ich powierzchnia, liczba pokoi oraz przewidziane terminy oddania do użytkowania,
• informację o cenach lokali oraz warunkach zakupu,
• oświadczenie o gotowości do zawierania umów deweloperskich.

Rozpoczęcie sprzedaży a ochrona praw nabywców

Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej z momentem rozpoczęcia sprzedaży deweloper ma obowiązek m.in.:

• Sporządzić prospekt informacyjny

Prospekt ten powinien zawierać kluczowe informacje o przedsięwzięciu deweloperskim, w tym opis lokali, harmonogram realizacji oraz warunki płatności. Deweloper jest zobowiązany do dostarczenia prospektu nieodpłatnie na trwałym nośniku. O skutkach niesporządzenia prospektu pisaliśmy tutaj.

• Utworzenie rachunku powierniczego

Zgodnie z ustawą deweloper ma obowiązek zawarcia umowy otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Wypłata środków z takiego rachunku następuje po udokumentowaniu przez dewelopera braku zaległości wobec nabywców i podwykonawców.

• Udostępnianie dokumentów i informacji

Na żądanie potencjalnego nabywcy, deweloper musi umożliwić nabywcom dostęp do istotnych dokumentów, takich jak aktualna księga wieczysta, pozwolenie na budowę, sprawozdania finansowe oraz projekt budowlany

Podsumowanie

Rozpoczęcie sprzedaży w przedsięwzięciu deweloperskim wiąże się z istotnymi obowiązkami po stronie dewelopera. Obowiązki te mają na celu ochronę słabszej strony umowy czyli nabywców, którzy będąc „zaopiekowani” przez ustawodawcę mogą łatwiej podjąć decyzję o zakupie nieruchomości.