Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego to modyfikacja funkcji budynku lub jego części, która może mieć istotny wpływ na bezpieczeństwo, wymagania techniczne i prawne oraz obowiązki właściciela lub użytkownika. W tym kontekście szczególnie ważne jest zrozumienie przepisów Prawa budowlanego, które precyzują warunki i wymogi formalne dotyczące planowanych zmian. Warto też przeanalizować przepisy, które przewidują sankcje za działania z nimi sprzeczne.
Charakter zmian wymagających zgłoszenia lub pozwolenia
Zmiany sposobu użytkowania mogą dotyczyć zarówno budynków mieszkalnych, jak i użytkowych, jak np. przekształcenie mieszkania na lokal biurowy lub sklepu na magazyn. Kluczowym czynnikiem determinującym obowiązek zgłoszenia jest to, czy zmiana wpływa na użytkowanie całego obiektu, czy tylko jego części. Wymogi formalne mogą zależeć od skali ingerencji w konstrukcję oraz lokalnych przepisów. Te mogą narzucać dodatkowe restrykcje dla określonych typów budynków, np. zabytków.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania
Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Wskazać również należy, że zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części powinno rzecz jasna zostać dokonane przed jej wprowadzeniem. Zgłoszenie po fakcie nie wywołuje skutków prawnych i może być uznane za samowolę budowlaną, co skutkuje wszczęciem procedury legalizacyjnej.
Procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania
Uprawnionym do zgłoszenia jest właściciel lub posiadacz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W zgłoszeniu należy opisać obecny i planowany sposób użytkowania obiektu.
Jeżeli zgłoszenie:
- jest niekompletne – wówczas organ nadzoru budowlanego wezwie do uzupełnienia dokumentacji w określonym terminie. Brak uzupełnienia skutkuje sprzeciwem organu.
- spełnia wszystkie wymogi – organ może wydać tzw. milczącą zgodę, co pozwala zgłaszającemu na rozpoczęcie działań po upływie 30 dni od jego doręczenia. Zmian nie można jednak wprowadzać po upływie dwóch lat od złożenia zgłoszenia.
W przypadku, gdy zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, wymagane jest spełnienie dodatkowych wymogów zgodnych z Prawem budowlanym, które pozwolą także na uzyskanie samego pozwolenia. W tym miejscu należy również wskazać, że w takim przypadku rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Sprzeciw organu
Zgodnie z art. 71 ust. 5 Prawa budowlanego, organ może wnieść sprzeciw wobec zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeśli wnioskujące zamierzenie:
- wymaga prac budowlanych, które podlegają obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę,
- narusza postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych przepisów prawa lokalnego, lub warunki zabudowy w przypadku braku planu,
- wiąże się z ryzykiem niedopuszczalnych zagrożeń, jak: bezpieczeństwa ludzi, pogorszenia stanu środowiska, obniżenia standardów zdrowotno-sanitarnych, ograniczeń dla terenów sąsiednich.
Ryzyko niezgłoszenia zmiany sposobu użytkowania
Niezgłoszenie zmiany sposobu użytkowania wiąże się z ryzykiem nałożenia sankcji przez organy administracyjne. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez zgłoszenia stanowi samowolę budowlaną. Aby przywrócić stan zgodny z prawem, wymagane jest wszczęcie postępowania legalizacyjnego przez organ nadzoru budowlanego zgodnie z art. 71a Prawa budowlanego.
Takie postępowanie może zainicjować inwestor lub organ nadzoru, który uzyskał informację o samowoli, np. w wyniku zgłoszenia przez sąsiada.
W razie stwierdzenia zmiany sposobu użytkowania bez zgłoszenia, organ nakazuje wstrzymanie użytkowania obiektu i wyznacza termin na dostarczenie dokumentów. Na uzasadniony wniosek termin ten może być przedłużony. Po skompletowaniu dokumentacji ustalana jest wysokość opłaty legalizacyjnej, którą inwestor będzie musiał zapłacić, aby uniknąć doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Opłaty te niestety nie są małe – zależą od kategorii obiektu i jego wielkości Przykładowo:
- opłata legalizacyjna budynku mieszkalnego jednorodzinnego – 50 000 zł.
- opłata legalizacyjna budynku gospodarczego – 25.000 zł
Jeżeli zobowiązany nie złoży dokumentów legalizacyjnych w terminie i kontynuuje użytkowanie obiektu pomimo nakazu wstrzymania lub dokonuje zmiany sposobu użytkowania pomimo sprzeciwu organu, nadzór budowlany wyda decyzję o przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania, co również wiąże się z niemałymi kosztami.