Od 2 lipca 2024 r. każdy, kto zakupi dom albo mieszkanie z rynku pierwotnego na podstawie umowy deweloperskiej, zostanie objęty Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym (DFG). Koniec obowiązywania przepisów przejściowych Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oznacza objęcie ochroną wszystkich nabywców.
Nowa ustawa deweloperska – nowe środki ochrony nabywców
1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ma na celu ochronę nabywców, dlatego też wprowadza nowe środki, które mają w tym pomóc. Jednym z nich jest tak zwany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).
Czym jest DFG i jak działa?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to fundusz, który chroni zainwestowane przez nabywców środki na zakup mieszkań oraz domów jednorodzinnych. Środki te pochodzić mają ze składek nabywców, które deweloper wcześniej naliczy i odprowadzi na odrębnych rachunek. W ten sposób zgromadzone należności mają być zwracane nabywcom m.in. w przypadku:
- upadłości dewelopera,
- upadłości banku, w którym był założony rachunek powierniczy,
- gdy deweloper nie przeniesie na nas własności lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Oto jak działa DFG:
- Deweloper dokonuje wyliczenia składki na Fundusz.
- Nabywcy wpłacają pieniądze na rachunki powiernicze, które w tym celu otwierają deweloperzy.
- Deweloperzy odprowadzają obowiązkowe składki od każdej wpłaty dokonanej przez nabywców. Te środki trafiają do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
- DFG buduje swój kapitał, gromadząc środki z wpłat nabywców.
- DFG oddaje nabywcy środki wpłacone na zakup mieszkania lub domu, jeśli zachodzi przypadek określony w ustawie.
Przepisy przejściowe
W przepisach przejściowych przyjęto, że w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie ustawy, deweloperów i nabywców w określonych przypadkach będzie wiązać część zapisów starej ustawy. Przepis ten ma istotne znaczenie dla omówionego powyżej DFG. Dlaczego?
Jeśli bowiem w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie ustawy (tj. od dnia 01.07.2022 r. do 01.07.2024 r.) deweloper który:
- rozpoczął sprzedaż i
- zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską
nie miał obowiązku naliczania i odprowadzania składki na DFG.
W skrócie – jeśli w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper przed 01.07.2022 r. sprzedał chociaż jeden lokal mieszkalny/dom jednorodzinny, to każdą kolejną sprzedaż będzie mógł dokonać bez konieczności stosowania ochrony z DFG. Jeżeli jednak do 1 lipca 2024 nie sprzedał wszystkich lokali mieszkalnych, to każda transakcja po tej dacie wymagała będzie uruchomienia DFG. ale wyłącznie przez dwa lata. Powyższe istotnie ograniczało krąg nabywców, którzy mieli być objęci ochroną.
Co się teraz zmienia?
Od 02.07.2024 r. (tj. w związku z upływem dwóch lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej), każdy, kto zakupi dom albo mieszkanie z rynku pierwotnego na podstawie umowy deweloperskiej, zostanie objęty Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Nie będzie przy tym miało znaczenia to, że deweloperprzed lipcem 2022 roku:
- rozpoczął sprzedaż i
- zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską.
