Decyzja o warunkach zabudowy jest podstawą uzyskania pozwolenia na budowę, w sytuacji, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia odpowiednie warunki, organ jest zobowiązany ustalić warunki zabudowy. Jeśli jednak zamierzenie nie spełnia tych kryteriów, wówczas wójt, burmistrz czy prezydent miasta może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jakie to kryteria?
Zasada dobrego sąsiedztwa
Organ wydając decyzję o warunkach zabudowy bazuje na już istniejącej zabudowie i w oparciu o to dokonuje oceny czy wnioskowana zabudowa stanowi kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji. Dostosowane nowej zabudowy do zabudowy istniejącej już na danym terenie stanowi tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Respektowanie jest przedmiotem weryfikacji organu wydającego decyzję WZ.
Dostęp do drogi publicznej
Teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć nie tylko bezpośredni dostęp, ale również dostęp przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustalenie odpowiedniej służebności drogowej. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej stanowi wymóg konieczny do spełnienia przez wnioskującego o tzw. WZ’kę.
Wystarczające uzbrojenie terenu
Przez pojęcie uzbrojenia terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, przewody i urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Oczywiście nie jest koniecznym istnienie lub możliwość istnienia wszystkich wymiennych elementów łącznie. Jak orzekł bowiem WSA w Gdańsku w jednym ze swoich wyroków „Określenie natomiast, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji.” (wyrok WSA w Gdańsku z 28.02.2024 r. sygn. II SA/Gd 651/23).
Teren nie wymaga odrolnienia
Teren, na którym Inwestor planuje budowę nie powinien wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Pojęcia „terenu” nie należy jednak utożsamiać z pojęciem działki ewidencyjnej. Co w tej kwestii istotne – możliwym jest wystąpienie o warunki zabudowy jedynie dla określonego fragmentu działki ewidencyjnej.
Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach zabronionych
Za obszary zabronione w rozumieniu tego kryterium ustawodawca uznaje obszary w stosunku, do którego ustanowiono zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi oraz strefy kontrolowane wyznaczone po obu stronach gazociągu bądź rurociągu
Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
Decyzja powinna być zgodna także z wszelkimi innymi przepisami ustanawiającymi ograniczenia w zabudowie nieruchomości, w tym z aktami prawa miejscowego. Dotyczy to głównie przepisów dotyczących zabytków, gruntów rolnych i leśnych, wód czy dróg oraz ochrony środowiska.
Wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę jest następstwem złożenia wymaganych przez prawo dokumentów oraz stwierdzenia na ich podstawie przez organ, że zachodzą wynikające z prawa materialnego przesłanki do uwzględnienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Wszelkie błędy na etapie składania wniosku lub niedopatrzenia dotyczące przepisów mogą skutkować odmową wydania decyzji. Dlatego też tak ważna jest weryfikacja dokumentacji dotyczącej zamierzenia pod kątem spełnienia kryteriów wskazanych przez ustawodawcę.
